Nouvelles fonctionnalités pour le calcul et la transmission du rendement des sociétés d’investissement immobilier (FPI). A compter du 1er janvier 2022, les sociétés de gestion devront adopter les dernières recommandations en la matière. Il a été présenté le 6 décembre par l’Aspim, l’Association française des sociétés d’investissement immobilier.
Au menu : Harmonie des pratiques des SCPI concernant l’affichage des performances, les taux d’endettement et les divers frais facturés aux épargnants. Tout cela précise Aspim, “pour améliorer la transparence et la qualité de l’information des investisseurs”.
Son développement permettra de comparer les SCPI entre elles et à d’autres produits d’investissement immobilier.
TRI, taux de paiement et rendement des actifs
En 2022, il y aura trois niveaux de lecture côte à côte pour évaluer la performance de SCPI. Le premier est le taux de rentabilité interne, le fameux TRI. Aspim définit une perspective, qui est le « taux d’intérêt auquel la valeur actuelle nette d’un investissement est nulle ».
Gardez à l’esprit que le TRI n’est que le taux de rendement moyen d’un investissement calculé sur une longue période de temps. Dans la logique de cette analyse de long terme, le document Aspim montre que le TRI apparaît dans le rapport annuel de gestion « sur plusieurs périodes, correspondant au moins à des multiples de 5, en fonction de la durée des SCPI ». Ainsi, le taux de rendement interne reste la référence « toujours mentionnée avant les autres références par rapport à la performance des SCPI » et définit l’Aspim.
Deux nouveaux indicateurs font leur apparition en matière d’analyse annuelle de la performance. Incomprise du grand public, la SCPI sort du Market Value Sharing (TDVM), synonyme de rendement. En janvier 2022, il sera remplacé par un délai de paiement échelonné moins cher.
Pour les SCPI à capital constant, le calcul se limite au rapport du dividende total, y compris l’acompte sur dividende exceptionnel, partie de la plus-value distribuée l’année n, sur le prix de souscription au 1er janvier année n. C’est simple. Pour les SCPI à capital fixe, le dénominateur est le prix unitaire acheteur moyen sur n1 années. En conséquence, le ratio de paiement a considérablement changé par rapport à son prédécesseur, TDVM.
Il compare en fait le dividende au cours moyen annuel de l’action. Exemple : Pour une action valant 1 000 € au 1er janvier et portée à 1 050 € avec un dividende de 50 € au 1er juillet de la même année, le TDVM était auparavant de 50 / ((1 000 + 1 050) / 2). )était. .. Soit 4,88%. En utilisant la formule du taux de paiement, le résultat peut être augmenté à 5 % ou 50/1 000. Paul Bourdois, co-fondateur de la plateforme française SCPI, est catégoriquement incohérent. “Je pense que cela mérite des critiques. Les entreprises qui augmentent leur cours boursier au cours de l’année ne perdront pas leur taux de rémunération.
Les anciens calculs reflétaient mieux les performances. La définition du taux de distribution fait référence au « total des dividendes avant déduction des retenues à la source et autres impôts payés par le Fonds pour le compte du Partenaire », la simplification de cette formule n’est donc pas le seul changement. Cette implication termine enfin la discussion sur la notification des déclarations fiscales par la SCPI. L’autorité est en fait l’ensemble des déclarations fiscales tant en France qu’à l’étranger.
En dernier lieu, cet indicateur doit indiquer “le ratio des revenus temporaires (report à nouveau, répartition des plus-values) sur la répartition totale de l’année n”, précise l’ASPIM. Ainsi, l’abonné est mieux informé sur les sources de revenus qui lui sont versées. Enfin, il faut mentionner l’émergence d’un nouvel indicateur de performance, les rendements immobiliers mondiaux.
Il s’agit d’un outil déjà utilisé pour transformer la performance globale de l’Activité d’Investissement de Groupe Immobilier (OPCI). Les variations du taux de dividende la nième année et du cours de l’action (valeur cible) la nième année sont prises en considération. Si le taux de distribution est de 4,5 % et que l’augmentation de prix est de 1 %, le rendement total du FPI sera de 5,5 %. Selon Paul Bourdois, les rendements totaux sont un calcul « faussé » car ils ne tiennent pas compte des fluctuations des cours des actions et des taux de distribution.
Des experts pointent du doigt les contradictions qui conduisent à “une augmentation fictive du chiffre d’affaires affiché en 2022”.
Comme vous le savez, cette nouvelle annonce de SCPI devrait améliorer significativement les performances en 2022. Mais aussi en harmonie avec les informations fournies.
Ne manquez pas l’affichage équilibré des taux d’endettement (voir ci-dessous) et les informations sur les frais. Aspim déclare : « La société de gestion s’engage à divulguer tous les frais encourus par le souscripteur au profit de la société de gestion dans tous les médias commerciaux où les frais sont mentionnés.
Sont concernés les souscriptions, la gestion, le transfert d’actions, le transfert et l’acquisition d’actifs, la surveillance et le contrôle de l’exécution des travaux, et d’autres coûts supplémentaires approuvés par l’Assemblée générale.
