Il existe plusieurs manières d’investir dans l’immobilier par le biais d’une société : SCI, SARL, SAS. La plus connue et la plus appréciée des investisseurs particuliers est la Société Civile Immobilière (SCI).
Qu’est-ce que c’est? Pourquoi créer une SCI ? Quels sont les points forts et les points faibles de ce type d’investissement ?
Consultez également tous les conseils pour créer des SCI par étapes dans cet article.
Qu’est-ce que le SCI ? La SCI (Sociétés Civiles Immobilières) est une société de gestion immobilière dédiée aux activités à caractère civil, à l’exclusion des activités à caractère commercial (par exemple, activités d’achat et de vente dans le seul but d’obtenir des plus-values).
Ce type de société n’a pas de capital social minimum et autorise au moins deux associés, personnes physiques ou morales (pas de nombre maximum) pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans (sauf prolongation).
Pourquoi créer une SCI ? Au-delà des stratégies d’investissement avec des partenaires hyperminoritaires (visant à obtenir des SCI similaires à des propriétaires d’entreprises individuelles), l’objectif principal de la création d’une SCI pour investisseurs immobiliers est généralement de réaliser des investissements multiples (« Ainsi, tout en bénéficiant d’une gestion simplifiée et d’une relocalisation par rapport à la système de copropriété qui résulte d’un investisseur) plein achat.
Comme nous le verrons plus loin, la constitution d’une SGB en fin d’emploi (ou plus tôt) peut être une stratégie intéressante pour transmettre progressivement son patrimoine immobilier aux enfants.
Cela prévoit également des déductions fiscales pour les dons tous les 15 ans. Grâce à la législation SCI, il peut continuer à contrôler son patrimoine.
Les différentes étapes pour créer une SCI
Créer une SCI créditée au nom de votre entreprise
Dans ces circonstances, c’est l’entreprise qui emprunte et rembourse le prêt avec les revenus locatifs générés et la balance courante des paiements des actionnaires.
La première étape consiste à trouver le bien dans lequel vous souhaitez investir (rappelez-vous, outre la forme juridique utilisée, c’est la nature de ce bien qui détermine si l’investissement sera réussi ou non !) et à réserver. un compromis ou une promesse d’achat avec le vendeur).
Ce contrat de réserve doit comporter une clause alternative permettant aux futures SCI de se substituer à l’acquéreur initial qui a signé le contrat de réserve. En exerçant cette option alternative, vous pouvez également transférer les clauses suspensives (telles que l’obtention d’un prêt) à la SCI.
Ensuite, vous devez créer les statuts de la SCI avec une attestation sous seing privé (par exemple, via un site internet tel que Legalstart qui n’est pas obligé de s’inscrire au SIE) ou une attestation notariale (nécessaire pour les donations immobilières). Vous êtes obligé de placer une annonce pour le terrain et d’enregistrer les statuts auprès du SIE. Les statuts définissent au moins la forme juridique de la société, son objet, sa dénomination, son siège social, son capital social, sa durée de vie, l’identité de chaque actionnaire et ses apports, et le mode de fonctionnement de la société. ..
Ces statuts doivent être signés par chaque actionnaire ou son représentant. Le contrat de cession et les statuts de la SCI permettent aux investisseurs de rechercher des financements auprès des banques.
Pour les prêts au nom de SCI (et non au nom de partenaires), la demande de financement ne peut être complétée qu’après réception du Kbis de SCI. Les actionnaires peuvent alors déposer des fonds propres (minimum 1 euro) et recevoir des actions à cet effet. Ce dépôt permet d’obtenir une attestation de dépôt, indispensable à l’immatriculation en SCI.
Les mentions légales doivent être publiées régulièrement dans les mentions légales. Celui-ci doit comporter au moins le nom de la société, sa forme juridique, l’identité du dirigeant, l’adresse du bureau d’enregistrement et la date de début de l’activité. L’immatriculation d’une société au registre des sociétés du Tribunal de Commerce peut être complétée par le dépôt du formulaire M0 (SCI CERFA n° 13958, où les choix fiscaux peuvent être formulés en IR ou IS). ,
Avec les documents précédemment reçus (certificats de statuts, certificats de dépôt et de publication dans le journal des mentions légales). Le bureau d’enregistrement délivre alors le Kbis de la société. Kbis complète la demande de prêt pour le compte de SCI.
Cela prépare la banque à l’offre de prêt. Créer une SCI créditée au nom de votre partenaire
Dans ces circonstances, ce sont les actionnaires qui sont personnellement responsables et font don de leurs actifs ou de leurs emprunts à leur capital social ou à leurs comptes chèques.
Les étapes ci-dessus s’appliquent, sauf pour les demandes de prêt qui peuvent être complétées avant la création de la SCI.
SCI Control : Comment choisissez-vous ?
SCI a le choix entre deux régimes fiscaux : l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur le revenu des sociétés (IS). Cette sélection se fait lors de l’immatriculation de la société (via le formulaire M0).
Si le régime IR est sélectionné en premier, SCI peut développer des options de fiscalité IS.
Cette modification ne peut être annulée que si elle est levée à la fin du mois précédant la fin de la première période de paiement des échéances IS du cinquième exercice suivant l’exercice de l’option.
Fiscalité des SCI en RI
Le choix du régime IR oblige la SCI à exploiter ses actifs uniquement en location.
Toutefois, si les revenus de la location meublée n’excèdent pas 10% des revenus totaux de la SCI à l’IR, alors un abattement est accordé.
Ce système fiscal est considéré comme “transparent”. En effet, la SCI ne paie pas d’impôts et c’est l’associé qui est personnellement imposé sur ces revenus et qui sont répartis à l’associé en fonction du nombre de parts dans la société.
Ainsi, les associés sont imposés sous le régime Microfoncier ou sous le régime Foncier réel comme s’il s’agissait de revenus immobiliers provenant d’un investissement à leur nom.
Dans le cadre du programme Microfoncier, vous bénéficierez d’un versement forfaitaire (constitué du montant du loyer sans surcoût) de 30% des revenus générés, sans déduction des surcoûts réels. La règle foncière réelle offre la possibilité de déduire le montant réel de l’impôt du revenu généré (constitué par le montant du loyer hors frais accessoires) (les types d’impôts déductibles sont définis par une liste exhaustive). .. Si le montant des charges déductibles excède les revenus perçus, ce déficit sera crédité sur le revenu général du partenaire à hauteur de 10 700 € (reporté sur 6 ans) puis ce 10 700 €.
Aux revenus futurs du patrimoine compté par ce partenaire (peut être reporté de 10 ans)
Dans les deux cas, le bénéfice après déduction ou charge est soumis à l’impôt sur le revenu dans la limite du TMI (Crédit d’Impôt Objectif), qui rajoute 17,2% de la contribution sociale.
Dans le cadre de ce régime fiscal, la SCI n’est pas assujettie à la CFE tant que ses revenus sont inférieurs à 100 000 € par an. De plus, aucun de nos partenaires n’est éligible aux CRL (Contributions aux Revenus Locatifs) sauf s’il est responsable de l’IS. En cas de revente, la fiscalité favorable des bénéfices immobiliers s’applique au particulier.
L’abattement fiscal est appliqué en fonction de la durée de détention du bien.
Fiscalité GGB sur SI
L’élection du Régime IS permettra à la SCI de gérer son patrimoine en location nue et meublée sans restriction. Le niveau de profit en SCI est déterminé par les revenus générés (constitués du niveau du loyer, charges comprises), desquels sont déduits tous les frais déductibles et les coûts d’amortissement appliqués. Ces charges et amortissements déductibles résultent de l’ensemble des charges engagées au profit des SCI (non exhaustif et bien plus diversifié que le régime foncier).
Il est également possible d’amortir le bien lui-même selon une méthode comptable appelée “composante” (chaque composante est amortie sur des durées différentes, à l’aide d’une composante “terrain” non amortissable).
Deux impôts sont prélevés sur ce bénéfice.
Première Collecte IS (Impôt sur les Sociétés)
Avec un taux ES “réduit” de 15% pour les revenus de 0 euros à 38 120 euros, puis avec un taux ES “normal” de 26,5% pour les revenus supérieurs à 38 120 euros.
Une deuxième taxe sur les dividendes dans le cas des dividendes versés aux actionnaires. Choix : L’impôt sur le revenu sera porté à 53,2 % du TMI, plus 17,2 % de cotisations sociales. Soit à un taux PFU (Débit Unique Forfaitaire) de 30%.
Le manque à gagner sera affecté indéfiniment à nos bénéfices futurs. Les SCI utilisant le SI sont responsables de la CRL des immeubles achevés au 1er janvier de l’année d’imposition datant de plus de 15 ans. Cette taxe est de 2,5% des revenus locatifs. La taxe CFE est prélevée même si vous la louez avec des meubles.
Pour la revente, le régime fiscal des bénéfices immobiliers s’applique aux commerçants. Ce système d’imposition des plus-values est beaucoup plus désavantageux que les plus-values individuelles car l’amortissement calculé précédemment augmente le montant des plus-values imposables. Ce montant de plus-values est directement ajouté à la performance de l’entreprise et est donc soumis à la double imposition IS et à l’impôt sur les dividendes qui en résulte.
Cet impôt sur les plus-values ne bénéficie pas de la déduction pour période de détention.
Le choix du régime IR ou IS de SCI dépend des objectifs de l’investisseur et de la classe d’imposition marginale à laquelle l’investisseur est éligible. Un régime IR est recommandé si l’objectif du partenaire est de faciliter le transfert de rentes ou la revente future d’actifs. Le régime IS est privilégié pour maintenir un capital important (pas de versement de dividendes et donc pas de double imposition) pour les sociétés qui sont réinvesties pour développer le patrimoine immobilier de la SCI.
Avantages de SCI par rapport à l’investissement pour vous-même
SCI permet de synthétiser l’endettement et la capacité financière des associés
Un autre avantage est que vous avez besoin de plusieurs partenaires pour mettre en place SCI. Ceci est souvent considéré par les investisseurs comme une contrainte.
En fait, dans le cadre de l’enquête sur les demandes de prêt, les banques ont ajouté les capacités d’emprunt des différents partenaires de SCI pour soutenir les investisseurs expérimentés et déjà endettés car ils ont peu d’expérience.
Les partenaires investisseurs bénéficient également du regroupement des tâches et des compétences. SCI favorise les dons
En effet, les investisseurs apparentés auront plus de facilité à optimiser les dons à leurs enfants, en faisant don du bon nombre d’actions tous les 15 ans pour ne pas dépasser le seuil de 100 000 € par parent, 15 Vous pourrez le réduire en continu d’année en année. Vous pouvez faire un profit. Le bien doit du coup être transféré en son nom propre et sa valeur peut dépasser le seuil de 100 000 €, ce qui déclenche des impôts.
De plus, si vous empruntez au nom de la société, la valeur des actions sera considérablement réduite et la fiscalité sera réduite.
Veuillez noter qu’il est possible de faire don des actifs détenus à l’origine au capital social de SCI après sa création afin de bénéficier des avantages de SCI.
Cependant, cette contribution a l’inconvénient d’être à la fois administrative et coûteuse. Bien que cela ne soit pas obligatoire, il est recommandé que la valeur des actifs donnés soit déterminée par l’auditeur contributeur afin d’éviter des litiges ultérieurs.
Suite à cela, le premier veto de la commune expire pendant deux mois et nécessite une inscription auprès d’un notaire public (si des dépôts ont été effectués lors de la constitution de la SCI, soit sous la forme d’un certificat légal ou notarié).
Les dons seront publiés sur le service d’enregistrement foncier et des frais d’enregistrement de 5% de la valeur immobilière seront encourus. Seule exception : les donations faites “purement et simplement” (c’est-à-dire sans engagement) à la SCI du RI sont exonérées de droits d’inscription.
Si les plus-values sont déterminées, l’impôt sur les plus-values de la personne physique peut également être calculé par un notaire public.
La SCI favorise la succession
En effet, le décret peut prévoir que les parents conservent le contrôle de leur nue-propriété même après que celle-ci a été partagée et transférée à leurs enfants.
Il est possible de démanteler en transférant simplement la propriété sous votre propre nom, mais comme les parents et les enfants deviennent également actionnaires, un accord parent-enfant est nécessaire. De plus, en cas de décès de la société mère, il est plus facile de scinder les actions de la société que les biens (copropriété de l’héritier et/ou du conjoint survivant s’il n’est pas cédé). La SCI vous permet de bénéficier du système parents-filles en constituant une société holding
Investir dans une SCI, c’est aussi l’opportunité de bénéficier du système mère-fille en créant une société holding. Il s’agit d’un puissant outil d’optimisation fiscale pour les investisseurs déjà en affaires.
Vendre à soi-même : Attention à cette stratégie successorale agréée SCI
Il existe une stratégie d’héritage communément appelée “auto-vente”, où vous transférez un bien que vous possédiez à l’origine sous votre nom par le biais d’une vente à SCI, et SCI reçoit un nouveau prêt et la propriété du vendeur de votre partenaire.
L’objectif principal de cette stratégie est de “vendre” des actifs à SCI, de maintenir des actifs de qualité et de générer des revenus pour les partenaires qui déduisent les intérêts des nouveaux prêts hypothécaires.
Cependant, cette stratégie a l’inconvénient que si l’opération n’a pas d’autre but qu’une optimisation fiscale, elle entraînera des frais élevés (frais de notaire, frais de mutation) et exposera les investisseurs à des risques de redressements fiscaux, déconseillé. Pour ce type d’opération, il est généralement recommandé au partenaire immobilier “vendeur” de la SCI d’être minoritaire dans la SCI afin de valider de “vrais” changements de propriété et de limiter les risques de reprise.
Inconvénients d’investir en votre nom avec SCI
La SCI est considérée comme un acheteur professionnel. Ainsi, le délai de rétractation de 10 jours après la signature d’un avant-contrat (compromis ou promesse d’achat) ne s’applique qu’aux personnes physiques et ne peut bénéficier de ce délai. Toutefois, vous pouvez bénéficier de cet avantage en signant un accord préalable au nom de l’un de vos partenaires, en vous rétractant pendant 10 jours, puis en le transférant à la SCI par le biais d’une clause alternative.
Dans le cas d’un simple loyer, si le bailleur est une personne morale (ex : SCI hors SCI familiale), la durée minimale de location est de 6 ans, mais si la personne physique est le bailleur, elle est de 3 ans. Les mêmes conditions de location s’appliquent au contrat de location meublée de votre propre nom et de l’entreprise.
Il est possible de demander à un locataire un garant sous le nom officiel, mais la SCI ne peut demander un garant que dans certains cas. Là encore, les SCI familiales, contrairement aux autres SCI, peuvent rechercher un garant auprès d’un locataire dans toutes les situations, comme le fait un bailleur naturel.
Contrairement aux idées reçues, la SCI n’est pas un moyen efficace de protection des biens personnels en cas de faillite. En effet, les actionnaires de la SCI sont entièrement responsables de la perte des biens personnels en rapport avec le capital de la société, dans la limite des limites. Travailler avec SCI est plus lourd sur le plan administratif que son propre nom.
Les questions à se poser avant de créer une SCI
Par conséquent, SCI n’est pas une “solution miracle” qui répond aux besoins de tous les investisseurs.
En effet, le choix d’un montage SCI plutôt que d’investir dans un nom unique et un IR ou IS doit être adapté aux objectifs de l’investisseur. Les investisseurs peuvent se poser les questions suivantes :
Ai-je un bon partenaire d’investissement? Poursuivons-nous les mêmes objectifs à long terme ? Êtes-vous actuellement limité en compétences, en temps de gestion ou en capacité d’emprunt ?
Vous avez un objectif de prévoyance (souhaitez utiliser les revenus locatifs comme source de revenu) ou de réinvestissement des bénéfices des loyers (souhaitez développer votre portefeuille immobilier) ?
Allez-vous revendre les articles achetés et tirer une plus-value importante de la revente, ou allez-vous conserver ces articles pour des cadeaux ou un héritage ?
